理财周刊2013年第34期
最近，海外买房又成社会热点话题，相比两年前的情形，其热度有过之而无不及。不论是从国际还是国内市场来看，这样的变化都在情理之中。不过，在这一轮方兴未艾的投资热潮中，我们还是应该秉承投资，根据自己的实际需求来进行投资，切莫盲目跟风。
海外买房异动频现
海外房产投资再次成为受到社会关注的热点话题。
早在两年前的2011年4月份，本刊曾以《去海外买房》为主题集中报道了海外买房现象。但时至今日，记者发现海外买房又出现了新的变化，比如参与人数更多、资金量更大、目的也更宽泛。
市场参与人数越来越多，这是众多业内人士的共同感受。两年前，记者就海外买房现象采访环球华置总裁王南森的时候，他所接触到的客户主要来自上海、南京、杭州等经济水平较高的城市。最近，记者就同一个话题再次采访他的时候，他表示客户范围已经发生巨大变化，江浙一带三、四线城市的人也找到他们，目的只有一个，就是去海外买房。除此之外，记者还发现我国部城市也有人加入海外“买房大军”，如重庆、西安等。来自市场研究机构的数据表明，过去3年来，去置业的中国购房者人数暴增840%，而去英国的则增长超过了500%。
正是因为参与人数的快速增加，直接导致来华推介产品的国外开发商和国内代理机构数量大幅增加。如在今年10月份即将举办的房展会上，预计将有超过160家知名开发商和代理商参与，为近年来同类展会数量最多的一次。此外，上海的代理机构也从2007年的区区数家，激增至目前的60余家。
去海外市场投资的资金规模也越来越大。据全美房地产经纪人协会(NAR)近期发布的一份调查报告显示，在2013年3月底之前的一年里，中国人在美购房总价值达123亿美元，同比上一年的74亿美元，增加了49亿美元，增幅高达66%。而早在2011年，世界华人不动产学会就曾乐观估计，2013年中国买家在海外房产上的花费将会从当时的287亿美元，飙升到500亿美元的规模。
此外，去海外买房的目的也变得宽泛起来。仲量联行上海国际住宅部总监刘艺淇分析指出，现在海外买房者的目的已从传统移民及子女教育已延伸到资产保值和增值，甚至有人为自身公司经营考虑而置业。正因为如此，买家关注的国家已从之前的美国、、等传统热门国家，开始扩展到包括亚洲、东欧等此前并不为人所注意的国家，如玻利维亚、罗马尼亚等。
市场今非昔比
市场的巨大变化成为海外房产投资迅速增长的主要原因。
从国际经济来看，随着美国次贷危机以及欧洲债务危机影响的减弱，欧美国家经济逐渐转暖，这让人看到了新的投资机会。比如美国房价曾受次贷危机影响而“腰斩”，让高净值人士看到了短期内“抄底”的机会。
与之相辅相成的是，人民币升值也带动了海外住宅投资热情，使其成为最佳的外汇储存方式。莱坊国际(中国)副董事田雪以英国举例说明，目前人民币兑英镑的汇率相比于2005年升值了30%左右，这其实相当于英国房价随之下调30%。
从国内投资来看，迟迟不见起色的股市，以及住宅市场受到更为严厉的调控，也是促使国人关注海外房产的另一个不可忽视的因素。截止到目前，上证A股指数仍在2100点左右徘徊，不知何时能够底部，而A股市场更是被人冠以“绞肉机”、“抽血机”等恐怖名号，股民更是无奈地表示：珍惜生命，远离A股。对于这样一个让人感到极度失望的投资市场，恢复信心尚不知从何谈起，更遑论拿出真金白银去投资。
而曾经给人以赚钱效应的中国楼市，因为房价的暴涨，导致其受到更为严厉的宏观调控。时至今日，包括限购、限贷等多项行政干预色彩极为浓厚的政策，持续对房地产施压，投资性需求已基本被挤出市场，房产投资已经毫无机会可言。
各取所需立足长线
对于海外购房置业，不管是出于纯粹投资，还是为将来子女留学，甚至为了将来移民而考虑，都应该当前形势，各取所需，并做到投资。
王南森表示，投资海外房产之前，首先要考虑清楚自己的实际需求，然后再有针对性地去考察项目。“由于每个国家和地区所具有的资源、特性各不相同，因此赋予物业的实用价值也有所区别。如果只是，难免会投资失败。”他说。
投资海外房产，应该选择租金收益较高的物业，长期持有。专家表示，综合比较各个国家市场的实际情况，美国最具投资价值，除了其经济反弹、汇率稳定等有利因素之外，房价仍然处于底部区域，还有“抄底”的机会。其他需求可根据不同国家推出的政策进行选择，比如葡萄牙推出购房获得政策，对移民有利。
为了能够让投资者对海外楼市有个较为全面的了解，我们通过大量调查采访，力图让投资者了解到当前最新的变化。当然，我们会重点介绍目前最受投资者关注的热门国家和地区，包括美国、、欧洲以及亚洲部分热门国家等。值得一提的是，此次会介绍一些东欧国家，比如等。投资这些国家的房产，不仅可以获得投资收益，还因为能够取得居住证而可以获取更多的附加值，比如申根国之间的通行，或能享受到较低的税费优惠，这为部分商务人士所看重。
除此之外，我们还会海外房产投资可能会碰到的风险，比如利率波动的风险，政策变动的风险，房屋出租可能遇到的违约风险，甚至非法中介带来的风险，等等。在寻找机会的同时，做到安全投资。
投资海外房产并没有想象中那么复杂，即使在国内也能实现选房、签合同、申请房贷、过户等一系列手续，以及后续管理等，都能在国内完成。本刊特地找到两位投资者，从他们的投资故事中，或许会得到一些。
案例篇
夏喜环：借助银行 轻松当“洋房东”
房产市场已经成熟
投资房产不同于国内，手续会更加复杂一些，但由于房地产市场已经非常成熟，因此其交易过程也已经非常规范，使得“不出国也可投资”成为现实。
家住上海市金山区枫泾镇的夏喜环在投资了两套房产，都是在国内完成的。他告诉记者：“我在投资房产过程中并没有直接到去，所有手续都是在国内办的，比如签买卖合同，直接委托的律师跟对方开发商签的。”这些手续包括选房、支付定金、签订合同、支付首笔款项、申请贷款、支付尾款以及收房等，都在国内完成。
考虑到日后管理自己无法亲历亲为，夏喜环在选择合作机构的时候非常小心，最后他选择了在国内一直从事房产销售的代理公司。目前，他投资在的那套房产已经交付，也已经委托这家代理公司成功租出。
当然，投资房产同样也要面临投资成本问题，因此夏喜环提前准备一些资金，以应付税费开支。他缴纳的费用主要包括印花税、律师费等，其中印花税支出金额较大，总数加起来约占房价的4%左右。如果把其他税费如律师费、市容建设费用等全都加上，接近总房价的4.8%。不过他提醒说，因为有些州的印花税最高征收标准可达到5.5%，因此这会直接导致投资成本上升，超过6%。
表1 买房主要税费支出情况(以总价为36万澳币物业为例)
利用银行资金轻松投资
夏喜环之前做过品牌电视维修总代理，经营过办公耗材，现在从事家用净水设备生产和销售，有着丰富的公司管理经验。因此当他决定投资海外房产的时候，他首先想到的就是能不能申请房贷。在最近两年，他接连投资了两套房产，一套位于布里斯班市，一套位于市，总价值约600万元人民币，但他总共就掏了180万元，其余的全部申请按揭贷款。
“在申请房贷非常方便。”夏喜环总结道。在投资高端公寓项目EXO的时候，他按照银行要求，提供了护照、身份证、收入证明、国内银行存款证明，以及国内房产证明或其他资产证明，从提出申请到最后放贷，仅花了半个月时间就顺利完成首笔将近45万澳元的房贷手续。当然，提供相关证明手续的时候需要讲究一些技巧，比如银行存款证明中的金额，一定要超过总房价的20%，以便让银行确信自己有能力支付剩余20%的首付款。
不过夏喜环认为，借助银行力量，还需一定的经济实力作。最好不要透支自己的购房能力，以免出现变化了没有办法去应对。
沈毅：最爱新加坡的安宁
最爱新加坡
聊起海外房产，沈毅仿佛了然于胸，马上就打开了话匣子：“美国楼市近几年相对金融危机时已有了20%~30%的回升，房产如今维持着5%~8%的年增幅，新加坡的房地产市场收益平稳、贷款容易”
原来，早在1997年，沈毅就出于孩子上学、家人生活等因素的考虑，投资移民了。2005年抛出所购房产时，已经涨了有40%。到2006~2007年，沈毅又动起了投资移民新加坡的念头。“一方面是与公司业务相关，”沈毅笑了笑说，“另一方面我个人也一直很喜欢新加坡这个国家。”
由于对新加坡社会安宁、健全、人文良好等各方面的认可，沈毅开始关注新加坡的投资移民政策及房地产市场。“一开始我不知道外国人能申请贷款，但全款购房的过程也仍然耗时耗力。”沈毅介绍说，在一位熟人推荐的房产经纪人带领下，光是看房就足足跑了5天。“地段好坏、房型优劣、周边配套等等，少说也要看个20几套才能有点实际感受吧？”
另外，国外的房产数据统计较为透明，沈毅还通过公布的区域均价、最近成交价甚至左邻右舍的房屋历史价格来考察所看房屋的价值。“同时，还要关注附近的居民数量、房屋空置率和换手率等等，没人要的房子肯定好不了。”他说。
找准经纪人
沈毅告诉记者，找准靠谱的房产经纪人也十分重要。新加坡的购房流程、税费手续相对来说不算复杂，但仍与国内大不相同，许多都需要依靠房产经纪人的代理。比如购买二手房，买方要先交10%的定金，之后会有一段时间的“后悔期”(但卖方没有)；接着，双方经纪人会进产交割的各项手续处理，包括联系律师、房屋结构检查、水电费清算、住户搬离时限、保险等等，都有严格的流程规范，有贷款的还需要银行的各项相关手续；交由经纪人办理后，买方自己则可以在国内通过文件签字邮寄、银行转账来解决后续事项。
之后，房屋的日常打理、转卖等等，也都需要房产经纪人。“由于租金收益平稳，房产本身每年也有5%~10%的涨幅，我又先后买了多套房产，都是交给经纪人打理的。”沈毅还说，经纪人每年收取一个月的房租作为报酬，除了会帮助处理各项国内所没有的房屋持有成本外，租户进出、租金涨跌等都会一一安排好。而由于国外房产经纪人考证严苛，每年又都会审核，因而可以较为放心。
谨慎最关键
从那以后，沈毅对欧洲、美国、、以及中国、等地的房产都保持着关注。不过，即使至今投资的房产都有所回报，沈毅仍然觉得，投资海外房产人人需十足的谨慎。
“风险来自多方面。”沈毅举例说，新加坡近年来对住宅投资有所收紧，移民门槛也越抬越高；欧洲等一些地区的移民政策看着很好，但实际到期却未必兑现成功；而澳元的下跌则将房产的涨幅抹去了不少，“对当地人文、风俗也要有足够了解，不然很容易买下自己觉得不错，但当地人都认为很差的房子。”
沈毅最后总结说，投资海外房产需要较强的风险控制和承受能力，要用长远的眼光去关注世界经济、去跟着当地政策走，还要有精力进行后期关注、打理。有条件的更应去当地住一段时间，多方打听，才算得上是谨慎。
地区篇：美国
美国经济的回升，已促使美国房产市场回暖。加之美国历来是国人向往的地方，所以美国房产成为中国投资者海外购房当仁不让的头号热门。
美国：市场成熟走势平稳
众所周知，近年来美国已经逐渐从经济危机中复苏，当年崩溃的房地产市场也就成了复苏的亮点。在国人海外置业越发火热的今天，美国依然存在着诸多的投资机会。
投资优势仍在
美亚地产的总经理宋女士告诉记者，美国一直以来都是十分适合进行海外房地产投资的国家，总体房价不高、市场成熟是其特点。金融危机之后，随着美国经济的逐步复苏，房价也呈持续上涨、价值回归的态势。“2011年底基本上是一个最低位，之后就一直处于上升通道中。”宋女士告诉记者，例如2012年的房产整体就有大约24%的涨幅。目前，美国的房地产市场整体上仍有一定的升值空间，、纽约、奥兰多等地都是投资的热门区域，最近回报也较为可观。但购房者应注意考察各地、各项目的价格走势，避免在价格已经回升、缺乏后续上升空间的地区购房。
税费手续繁复
不过，在美国购房首先需要对美国人的生活习惯、人文有所了解，不同的州、地区往往有不少差异，并会影响不同类型房屋的价格和受欢迎程度。尤其要注意美国的购房流程与国内情况的诸多差异。
“次贷危机”之后，无论是购买土地还是二手房，海外投资者在美国购房一般均要求一次付全款，获得贷款的机会非常少，这首先就加大了购房的难度。而在税费方面，通常会有房产经纪人佣金、律师费、登记费、交易税、房屋估价费、产权保险费、公证费、房产评估费等诸多名目，流程也较为复杂(外国人购房更加如此)。因而，想要在美国投资房产，买进卖出、出租往往都需要大量借助房产经纪人和律师的代理操作，而相应的佣金和代理费均价格不菲。
除了较大的交易成本外，房屋持有成本在美国也非常可观。如房产税就是持有成本的一大组成部分，每个州和地区都不一样，一般在1%至3%之间。其他还会有房屋保险费、小区费、物业费、出租管理佣金等等。
需防各类风险
另外，投资美国房产虽然热门，但因为种类繁多，也要注意其中的诸多陷阱和风险。比如，在美国购房通常是无法获得移民资格的，想要通过购房来移民的做法并不可行。而EB-5这样的移民项目也有不少和风险，国内更出过许多相关的、不正规中介，投资者应谨慎对待。
再有，像是购买廉价房/法拍房还要多多留心，避免购买房屋状况欠佳、需要大量时间去修缮的房屋，也要避免可能的法律问题。而对于许多中介热推的项目，则最好还是能实地走访了解，并考察各个季节、气候下的房屋状况(如佛罗里达州雨季会出现大量沼泽地)，防止上当。
冠军之门(ChampionsGate)
冠军之门是美国最大开发商莱纳房地产公司打造的高端度假项目，位于奥兰多市近迪士尼世界。总投资10亿美元，共3200套新居。项目有3个标准高尔夫球场、4个高级会所、小学及公园，还有占地248000平方尺的办公区域、426000平方尺的零售区域以及2864间酒店客房。可作度假、退休或商业 /物业投资之选，并可出租获得可观美元回报。全新独幢别墅总价26万美元起。
蕙兰花园(Regency Garden)
蕙兰花园是位于奥兰多市中心区域的精品公寓，近迪士尼世界、环球影城、水上世界。提包即可入住，设施包括湖畔风格的泳池和水疗，风景怡人的人工湖景及优雅舒服的绿化设施，奢华的俱乐部，健身中心，沙滩排球场，图书馆，商务中心，网球场、桑拿浴、图书馆、派对厨房、多/娱乐中心等 .1~3房单位的公寓套内面积53平方米起，总价79000美元起。包租2年年净回报6%。
腾龙阁(Oakwoods Garden)
腾龙阁Oakwood Gardens位于美国第四大城市市，项目离市中心17分钟车程，交通四通八达，每个单位均配备宽敞衣柜、冰箱及制冰机、小窗帘、吊扇、中央冷温器、烤炉、警报器。公寓套内面积67至126平方米，总房价47500~57400美元不等，包租2年年回报率8%。是小金额投资美国房产的不错选择。
西中央公园(Central Park West)
西中央公园豪华住宅社区位于全美最佳人居城市尔湾，邻近三大世界著名海滩达拉古娜海滩、纽波特海滩、亨廷顿海滩，是由美国著名建筑商Lennar精心规划及建筑。整个小区面积达42英亩，规划着重人性化，突出园林和公园元素。尓湾壹号(Lennox)位于西中央公园社区的中心，是四层高的奢华型公寓，面积171~226平方米不等，总价69~93万美元。
御峰山庄(Napa Villas)
御峰山庄独幢别墅项目位于美国最富盛名的葡萄酒产地纳帕谷， 离一个小时车程，是全球最有名的红酒旅游之乡。全县只有13.8万人，每年接待450万来自全世界的游客，同时也是全球米其林餐厅密度最高的地方。 御峰山庄位于纳帕市中心，由2至3层的独幢别墅群所组成，正对纳帕奥特莱斯商场，面积120~213平方米不等，总价40万~58万美元。
W纽约
W纽约是位于曼哈顿岛下城区黄金地段的58层高的超级豪华公寓，正对全球金融中心华尔街，与塔仅一街之隔，部分高层朝西南的单位可以直接看到像。W纽约22楼以下为喜达屋五星级酒店，23楼以上为酒店式公寓，物业管理费已包括24小时前台服务、水、电、网络、电视等所有费用。1至2房面积65~109平方米不等，总价170万~311万美元。
地区篇：欧洲
欧洲：按需选择投资国家
部分欧债危机的国家，对境外资金持欢迎态度，因此现阶段投资欧洲房产，除了能够获得房价上涨收益之外，还能获取更多附加值，比如申根国之间的通行、欧盟国家学生待遇等等。
投资成本各不相同
由于欧洲税收政策等都不一样，因此在欧洲投资房产，成本也有所区别。
尽管在伦敦购买新建住宅十分昂贵，但由于英国稳定、交通便利，且伦敦名校聚集，所以国际投资者对伦敦物业依旧情有独钟。莱坊国际的研究显示，2012年伦敦市中心73%的优质新建住宅由海外买家购买，其中来自新加坡的买主所占比例最大。此外，伦敦的购房成本也较高，一般情况下，购买成本可能达到总购买价的7.9%。
与其他传统热门地点相比，在巴黎购买一处300万美元的住宅，其成本相对较低。必须支付的注册费和公证费等成本约占总房价的1.8%。
在房产物业转让过程中，欧洲的税种、税率等也有所区别。比如同为东欧国家的保加利亚和波兰，在转让物业时，前者个人所得税为10%，持有时间超过3年可以免税，而后者则在18%~32%之间，并且不能免税。
部分欧洲国家主要税费税率一览表
注：上述资料由环球华置集团提供，仅供参考，投资使用。
结合实际各取所需
到底投资哪个欧洲国家的房产，可根据各自具体需求来决定。
由于欧洲给予的政策以及国情各不相同，因此选择投资欧洲国家房产，需要了解自己的实际需求。对于纯投资或者考虑为以后子女留学的投资者来说，英国房产是一个不错的选择。莱坊国际(上海)副董事、国际投资部主管田雪分析指出，英国人的置业习惯导致绝大多数年轻人选择租房，加之近年来英国留学生对住宅需求也较为旺盛，因此在过去一年里，伦敦租金平均上涨9.3%。因此投资伦敦房产，其租金水平可达6%以上的理想回报率。如位于伦敦南部一个名为塞弗隆广场(Saffron Square)的精装公寓项目，一套一居室(套内面积约44平方米)总价135万元人民币。按照目前同类物业265英镑/周的租金水平估算，这套房产将能够给投资者带来13780英镑/年(折合人民币近10万元/年)，其投资回报毛利率达到7.4%。
而如果单纯从商务角度出发，甚至可以兼顾日后移民需要，则可以考虑税收水平较低的东欧国家如。据了解，在整个欧洲，其税率最低，10%左右，因此通过投资房产获得居住证之后，不但可以享受该国税收政策，还可以在申根国之间通行。
此外，投资欧洲房产，还能享受到其他一些优惠。比如拥有欧盟国家居住证，并在英国住满3年时间，就读英国大学可以本国学生待遇，学费约9000英镑/年。而国际学生的学费则达到12000~40000英镑。
政策风险需要当心
投资欧洲房产，也需要留意政策风险。
当然，首先需要关注的风险在于对当地楼市的判断。房价走势与经济形势密切相关，这在欧洲市场尤其如此。因此如果把钱投到下行过程中的国家，注定是要失败的。比如眼下有代理机构极力鼓吹希腊经济已经见底，其房产投资时机，但实际情况到底如何呢？相信他们自己心知肚明。有分析指出，虽然欧洲整体经济出现复苏迹象，但包括希腊、冰岛、、意大利等国家在内，真正回升还需等待一段时日。
其次需要留意的是对政策理解上的偏差，导致投资失败。受本国经济发展乏力影响，欧洲陆续出台各种优惠政策吸引境外投资，房产投资也成为其中一种。但刺激政策被误读，甚至出现故意利用现象，导致投资者上当。比如在今年5月份，西班牙公布一项移民草案，投资西班牙超过50万欧元，便可获得该国。此消息一出，便被很多人解读为“购房移民”，但时至今日，西班牙并未承认购房便可移民该国。而类似事件也曾出现过，比如塞浦斯曾出台投资30万欧元(包括购房)获得该国居住证政策，也曾被认为是“购房移民”政策，而实际情况却并非如此。
还有就是要关注政策变化风险。虽然目前包括塞浦斯等国家承诺，购买超过一定金额的房产，可以获得该国的，满5年之后再申请该国国籍。但考虑到未来5年存在诸多不确定性，一旦该国经济好转，终止此类刺激政策，极有可能面临竹篮打水式的尴尬境地。
塞弗隆广场
项目位于英国伦敦南部，为当地最高建筑(共43层)。周边配套成熟，地铁、商场、名校等一应俱全。主力户型为套内面积44㎡的一房、76㎡的两房、105㎡的三房，总价200万元人民币起，租金收益率可达7%，适合长期投资。
大洋湾度假村
项目位于塞浦斯拉纳卡市郊。全封闭的度假村内有一至三居室公寓，还有室内与户外两个游泳池、健身中心、桑拿浴室、咖啡馆等附属设施。投资者购房可获得塞浦斯，并可由此申请塞浦斯国籍。房源售价在73.8~123万元人民币之间。
奥拓高尔夫别墅
位于葡萄牙维拉摩拉的奥拓高尔夫别墅处处浸透着阿尔加维地区知名生活方式的精髓。项目紧邻由英国著名建筑师弗兰克?彭尼克设计的73标准杆球场。别墅占地面积达2000平方米，建筑544~760 平方米不等，价格面议，适合移民自住。
滑雪度假村
项目位于保加利亚班斯科，属于商业项目。通过该项目，投资者不但可以在中欧著名风景名胜区及滑雪胜地拥有一处属于自己的度假房产，同时还有机会通过此项投资获得欧盟永居身份。房源面积从30~170平方米不等，售价约合22.7~182.6万元人民币之间。
地区篇：
强劲的市场需求、超低的空置率以及有限的供应，使得房价在近年来一直保持7%左右的涨幅，因此投资房产，其优势在于可实现稳定收益。但投资房产，对投资移民毫无帮助，这是投资者需要留意的地方。
：房价慢涨可享长期稳妥收益
房价仍处上升通道
的房价仍然处于上升通道中。
数据表明，2013年上半年国内生产总值(P )增速为2.25%，包括中国在内的亚洲国家对矿石的持续强劲需求，使得经济发展水平一直处于较为理想的水平。正因为如此，今年上半年的失业率为5.7%，明显低于欧美发达国家。预计未来还能提供更多的就业机会，失业率会大大低于其他发达国家。经济发展势头良好，不管是对房价，还是对住宅租赁市场的需求来说，都能起到良性刺激作用。数据显示，住宅空置率已经降到历史最低水平，约2%左右，这意味着所有房源都能成功租出。
除此之外，近年来仍在持续引进人口，力推“500万移民新政”，使得人口在不断增加，这也会增加市场需求。近两年来，平均每年有27万人涌进，主要分布在悉尼和两大城市。专家指出，大量掌握一定资金或者技术的移民进入，将会买房或者租房，从而直接形成住房需求。
经济平稳发展，使得当地需求也一直比较旺盛，这也导致当地房价出现较大幅度的上涨，且出现了加速上涨的趋势。根据本土开发商罗斯集团(Rose Group)提供的数据表明，2012年悉尼市房价整体上涨幅度为5.1%，而今年上半年则达到了4%，全年涨幅估计超过6%，乐观估计会接近8%~10%。此外，需求的增加，也使得房产的去化速度有所提高。在过去12年时间里，6、7月份的出清率(销售/供应)为55%左右，而今年7月份该数据则达到了70%。
长期投资学会算账
考虑到房价一直平稳上涨，加之租赁市场一直稳定的表现，业内人士认为长期持有更为合理。
据了解，租金水平一直在走高，因此这使得房产长期投资具备了现实基础。在悉尼，一套面积约40平方米的一居室公寓2006年租金水平约400澳元/周，2012年则上涨到了550~620澳元/周，年均增长幅度在5.5%~7.5%之间；面积约68平方米的二房租金水平则从2006年的550澳元/周，上涨至2012年的670~760澳元/周，年均增幅在3.4%~5.5%之间。
如何才能确定房产具有长期投资价值，除了房价要保持上涨趋势外，很重要的一点就是能够实现“以租养房”。如在悉尼投资一套面积约47平方米的一居室，总价约52.5万澳元，贷款7成，如果按照目前的利率水平计算，每年房贷还款总额约22300澳元。此外，持有成本包括物业管理费、市场管理费、排污费、土地税、房屋保险费以及租务管理费等(具体收费标准可见下表)。根据周边其他类型物业出租情况，假定该一房可租600澳元/周，折合年租金收入为31200澳元，租务管理费为1872澳元。因此可以大致估算出投资这套物业，每年持有成本为：房贷+物业管理费+市政管理费+排污费+租务管理费=22300+2000+1200+1000+1872=28372澳元。经过抵扣之后发现，年租金收入结余约292澳元，基本得以实现“以租养房”。
房产持有成本表(以一房为例)
投资房产无关移民
在投资房产，优势是能够实现“以房养学”，其劣势则在于不能像部分欧洲国家那样，对移民有间接帮助作用。
投资房产如何实现“以房养学”呢？专业人士分析指出，住宅在租赁市场上的优异表现，租金收入已经完全能够抵消掉房贷、物业管理、市政管理等开支；而房价每年能够保持7%左右的上涨幅度，如投资一套50万澳元的物业，每年收益将近3.5万澳元，已基本能够应付留学开支。
当然，投资房产也有一定的局限性。据了解，为本国房地产市场稳定，外国人购买二手房。这意味着投资房产如果转让，则只能卖给人。但人购买力毕竟有限，因此未来投资者转让房产时，时间成本要大得多，可能会面临急需出售房产却无人接手的尴尬。
此外，投资房产对移民毫无帮助。按照目前投资移民政策，投资移民与投资房产毫无瓜葛。相反欧洲部分国家的移民政策已与购房挂上钩。
盐湖海岸
项目位于市西南新兴规划区，轻轨、重点高中、湿地公园等分布在小区周围。现有房源总价约在330万~380万元人民币之间，租金投资回报率约4%~5%，适合移民自用。
悉尼早晨
为悉尼超大型全海景豪华公寓别墅社区，占地52万平方米，距离悉尼市中心、悉尼大学、悉尼科技大学、情人港及中国城等知名景点仅需25分钟车程。社区本身配套齐全，包括教育、购物、运动、休闲等，可满足投资自住需求。在售房源280万元人民币起，租金回报率约5.5%，长期持有可“以租抵供”。
索莫菲尔德别墅
项目位于东南富人区，距离CBD仅需25分钟车程。东南区是传统的富人区，生活、教育、交通等各项配套极其完善，是人、海外移民和留学生青睐的居住区域，适合移民自住。单套总价约336万元人民币。
常春藤花园
项目位于北部25公里的郊区，距离市中心车程30分钟。项目周边教育、购物、休闲等生活配套齐全，包括该项目地块面积400~530平方米不等，单套售价约人民币220 万~350万元，适合移民自用。
博士山公寓
项目位于悉尼目前最大的规划区域巴兰加鲁(Barangaroo)，属于悉尼CBD金融中心，与上海陆家嘴（行情 研报）、纽约曼哈顿类似，紧邻悉尼歌剧院。单套房源售价人民币560万元起，适合成功人士移民自住。
地区篇：亚洲
不管是投资移民还是追求回报收益，目前亚洲有不少国家值得投资者关注。但购房者无论投资哪个国家或地区的房产，对于相应的风险和税费问题，都需要再三了解、一一厘清。
亚洲：新加坡和日本最受欢迎
在亚洲，日本、新加坡等国家的房产颇受中国投资者的关注。新加坡华人居多，文化方面与中国源远流长，且教育资源颇受追捧，因此不少人选择在这里移民置业。而日本租赁市场成熟，不少租金回报率较高的物业也为国内投资者所关注。
新加坡：移民门槛高待遇佳
新加坡历来以宜居的生活、成熟的基础设施、优越的教育资源、稳定的经济体系等闻名于世。而由于语言的便利条件，再加上新加坡房地产市场泡沫小、增幅稳定、贷款利率低及租金回报普遍高于月供等优点，使其更成为国内成功人士海外置业、投资移民的首选。
不过，逐步抬高的准入门槛也使得新加坡投资早已不单单是钱的问题。目前，除了至少投资250万元新币在新加坡批准投资的基金 5年时间外，申请人还必须满足有3年创业经历的企业股东身份、持股比例30%以上、公司年营业额等值5000万元人民币以上(按行业)等条件。
税费方面，新加坡没有遗产税，海外资产也不额外征税，亦无资本利得税，可以说是相当便利。在具体购置房屋时，新加坡既不外国人拥有公寓，亦无货币管制，符合条件的还可申请最高70%的购房贷款，利率也较为低廉(低于2%).
日本：二手房租金回报高
除了新加坡之外，日本也逐渐成为亚洲海外置业的一大去处。在物业类型上，投资日本房产应以二手公寓为主。
据了解，日本租赁市场成熟、回报率相当稳定，再加上人口密度高、消费集中，不少城市中心地段的入住率能维持在90%以上，租金回报率则有6%~10%(净收益)，很适合通过租赁获得收益。而房屋所有权(包括土地)属于个人私有，具备可重建、改装、留给子女等优点，也让一些子女在日本留学的投资者选择购房，方便子女留学居住。
不过，目前中国的投资者在签证、贷款等问题上仍是有所阻碍，所以在购房前后的看房、日常打理乃至换汇问题上往往都需要委托相应的中介或物业机构，既有不少麻烦，也会带来一定的风险。
韩国、印尼：新兴地区应谨慎
随着海外置业的扩大，亚洲其他地区也出现不少新兴置业热点。如韩国、印尼、泰国以及中国和地区等，都有一些项目推出。但对这些新兴的投资地区，购房者还应持谨慎态度。
目前，在济州岛投资50万美元以上购买内的房产项目，即可获得韩国永久居住权，门槛低、流程快是其特点。并非所有的济州岛房产都能和移民挂钩，今后的政策趋势也可能具有变数。
由于地理和旅游业的缘故，印尼巴淡岛这样的旅游度假胜地也推出了投资项目。5%~8%的租金回报率是印尼房产的优势。然而印尼不让外国人拥有永久产权，房地产市场也远谈不上稳定，都是投资风险所在。类似的，泰国不支持个人买房、中国地区对投资者较多，均有不同程度的劣势。
梦帝国度假村
该项目位于巴淡岛北海岸线上的农萨，坐渡轮至新加坡仅30-40分钟。获得过多个东南亚地产及酒店项。项目总占地面积12万平方米，包括一公里长的私人海滩，度假村共有196套别墅，配套设施齐全，拥有私人游艇及码头，业主可享有游艇服务专属折扣。开发商提供前三年固定回报率5%，之后按每年净租金的50%分成，度假村的目前的年出租率约为70%，租金约为400新币/晚。
丽思卡尔顿公寓
该项目坐落于经禧65号，第九区，是新加坡最好的地段，步行至新加坡最繁华的商业街乌节仅10分钟。所有单元产权均为永久产权(目前新加坡新批的地均为99年产权，故非常稀缺)。配套设施有多个游泳池、网球场、3层空中会所、迷宫花园，每单元还附送2个地下停车位。
风险篇
海外买房有诸多注意事项，比如经济水平、汇率变化、文化差异，甚至包括地理、因素等等，购房者切忌将其与国内的购房情况相混淆，产生不必要的风险和麻烦。
海外买房注意事项多
无疑，在国内楼市持续调控、房价居高不下的背景下，投资海外房产有着诸多优势和吸引力，有的还能提供移民机会，创造享受国外生活、教育资源、福利待遇的条件。不过，海外买房有诸多注意事项，比如经济水平、汇率变化、文化差异，甚至包括地理、因素等等，购房者切忌将其与国内的购房情况相混淆，产生不必要的风险和麻烦。
文化风土要考察
通常，刚刚接触海外房产的国内投资者喜欢根据自己的喜好来选择海外房产，无论是地理、小区，还是户型面积、装修方式。然而，不同的国家地区、民俗风气往往大不相同，海外投资买房不管是移民自住还是投资出租，都要特别关注当地对房屋好坏、价格高低的评判标准，即使不一定做出与当地人完全一样的选择，至少也要知道其中的挑选依据。
因而，投资者应该主动融入当地的社会，多了解所在地区的风俗以及人文等。这样，在日后的自住、出租、转卖过程中才不至于发现跟自己当时所设想的“大相径庭”，而白白造成损失。
政策产权区分清
明确自己的投资目标、购房目的，并弄清相应的法规政策和房屋产权年限，都是海外买房的重要基础。
比如以投资移民为主要目的的购房者，就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化，以确保自己这若干年的投资计划最终能够达成移民的目标。对于移民前后的相应手续、门槛、流程、要求、所需义务、所享，更重要的还有移民过程中可能出现的变数和风险，都要一一弄清。
房屋产权也是如此。国内房屋产权只有70年的使用权，而国外的产权则各不相同，有些产权永久拥有，有些还包含土地；有些可以传给子女，有些则需要支付较多的遗产税；等等。不同的产权形式、年限都会影响自己中长期的房屋持有、租赁及买卖计划。
贷款税费最需理
贷款和税费的问题则往往是最让投资者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、在相应的税收及手续费问题上都会有所不多，大大小小各种名目的收费项目虽然繁多，也都需要购房者仔细关注，认真核查。
贷款政策也是如此。一些国家对于海外购房者也提供较为方便的贷款申请，而另一些国家则可能就有诸多的。购房者应第一时间了解清楚相关的贷款及税收政策细节，分清其中当地和国外购房者之间的区分、差异，进而算清自己购房所需的各项实际成本，以及持有房产时所需缴纳的大致税费，等等。一般我们常通过委托专门的中介服务机构来处理大量繁杂的手续办理和费用支付，但整个流程中购房者仍要清楚明白地参与进去，避免上当。
特别值得指出的是，对于需要使用大笔现金购买房屋的国家地区，考虑到换汇额度的，购房者应尽可能地寻找安全、的途径，避免“打擦边球”而产生过多的政策风险。
长期持有需规划
对于要对所购海外房产进行长期持有的投资者来说，最好还需要制订较为长期、合理的规划，内容涉及持有成本、转卖或继承成本、日常打理、资产安全等。
除了各项长期持有时需要支付的隐性成本之外，海外购房者还应关注自己所购房屋在日常维修、打理上的麻烦。比如出租空置期、居住闲置时段、定期的维修等等。另外对于可能出现海啸、飓风、地震等自然灾害的地区，也要注意房屋的相关风险防范问题。
总之，根据自身不同的购房和投资目的来制订大致的投资规划，才能在收益的情况下，控制好相应的各类风险。